1. Pháp luật có quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất không?
Tách thửa đất hay trong dân gian còn gọi là tách sổ đỏ, ở lĩnh vực kinh doanh thì gọi là phân lô bán nền. Xét dưới góc độ pháp lý thì việc tách thửa thực chất là một quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác vì một mục đích nào đó. Việc tách thửa đất này thường diễn ra với nhiều mục đích khác nhau, có người tách thửa đất để chuyển nhượng, mua bán một phần hoặc cả lô đất nhưng cho nhiều người khác nhau, cho thuê hoặc tặng cho, thừa kế…. tách thửa đất cũng có thể xảy ra trong trường hợp đất cấp cho hộ gia đình, nay những thành viên trong hộ muốn tách ra đứng tên riêng trên phần đất mà mình được hưởng trong khối tài sản chung. Vậy quy định về việc tách thửa đất được quy định tại văn bản pháp luật nào?
Căn cứ Luật đất đai năm 2013 hiện hành có quy định, đất được phân loại thành nhiều loại đất và điều kiện chung để tách thửa các loại đất là đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; mảnh đất đó không có tranh chấp và hiện trạng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án hay bị thế chấp; đất phải trong thời hạn sử dụng đất và đặc biệt là đất phải có đủ diện tích tối thiểu để tách thửa. Và Luật đất đai 2013 có quy định diện tích tối thiểu để tách thửa của từng loại đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương nơi có đất ban hành. Do vậy khi người dân có nhu cầu tách thửa đất thì cần xem quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định về các điều kiện để tách thửa đất cũng như là diện tích tối thiểu để tách thửa đất là bao nhiêu.
2. Tách thửa đất khi không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì phải làm sao?
Trong nhiều trường hợp người dân muốn tách thửa đất nhưng lại không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa thì phải làm sao? Trong trường hợp này, có nhiều địa phương quy định các cách thức để người dân có thể tiến hành tách thửa đất khi không đủ diện tích tách thửa. Ví dụ như tại Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa ngày 21/4/2014 quy định về hạn mức tối thiểu để tách thửa đất có đưa ra cách thức tách thửa trong trường hợp không đáp ứng diện tích tối thiểu như sau:
+ Thứ nhất, nếu diện tích đất tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định, người dân có thể tiến hành thủ tục xin hợp thửa đất đồng thời với thửa đất liền kề, cùng một mục đích sử dụng. Lúc này hai thủ tục sẽ tiến hành song song cùng lúc với nhau và người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất hình thành sau khi hợp thửa, nếu như việc hợp thửa đáp ứng điều kiện về hợp thửa và đất hình thành mới đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa
+ Thứ hai là nếu trong trường hợp không có mảnh đất liền kề, người dân lại muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thay vì không thể tiến hành việc hợp thửa, tách thửa, người dân có thể suy xét đến trường hợp đồng sở hữu. Tức là các bên thỏa thuận cùng nhau đứng tên trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên chuyển nhượng.
Như vậy người dân hoàn toàn có thể cân nhắc đến một trong hai trường hợp trên đây như Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã đưa ra để thuận lợi trong việc tiến hành tách thửa đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của mình.
Bên cạnh đó, mỗi địa phương cũng sẽ đưa ra những trường hợp đất tách thửa mà không cần đảm bảo về diện tích tách thửa tối thiểu. Ví dụ như tại Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân tỉnh Hậu Giang có quy định một số trường hợp không áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa đất ở của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang như sau:
– Tách thửa theo quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
– Tách thửa khi thực hiện các việc sau: Kết quả hào giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận; việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực, Quyết định của cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật
– Tách thửa đối với trường hợp thừa kế theo quy định của luật
– Tách thửa để hiện, tặng cho Nhà nước nhằm thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển kinh tế – xã hội địa phương
– Tách thửa để thực hiện chính sách của Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số
– Tách thửa theo dự án quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Như vậy để nếu diện tích tách thửa của mình không đạt yêu cầu về diện tích tối thiểu thì quý khách cần xem xét cả những trường hợp không cần đáp ứng về điều kiện diện tích khi tách thửa ở địa phương mình để thực hiện đúng theo quy định.
3. Trình tự, thủ tục tách thửa đất mới nhất năm 2023
Để việc tách thửa được thực hiện hợp pháp, có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người dân cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ hợp lệ đề nghị tách thửa gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Người dân cũng có thể chọn nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thuộc tỉnh, địa bàn nơi có đất
Về thành phần hồ sơ sẽ chỉ cần một đơn đề nghị tách thửa đất tại địa bàn nơi có đất được làm theo Mẫu số 11/ĐK đính kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 và một bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp
Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ cần có thì quý khách tiến hành nộp bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất lên một trong những cơ quan có thẩm quyền nêu trên. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc của mình về việc tách thửa trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Sau 15 ngày đó thì quý khách sẽ đến cơ quan đã nộp hồ sơ để nhận kết quả hoàn tất việc tách thửa là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản trích lục thửa đất. Đối với các nơi vùng hải đảo, miền núi, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì việc thực hiện thủ tục có thể kéo dài thêm nhưng không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
Vì vậy đề đảm bảo quyền lợi cho bản thân, quý khách nên yêu cầu bên tiếp nhận hồ sơ đưa cho quý khách biên bản xác nhận việc tiếp nhận hồ sơ và giấy hẹn trả kết quả nếu như bên bộ phận tiếp nhận không đề cập đến vấn đề này. Cần lưu ý rằng, thời gian làm việc nêu trên sẽ không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã đối với trường hợp nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và không tính cả thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có sai phạm cũng như thời gian trưng cầu giám định.
